Esin ÇETİNEL
2023 yılında yaşanan 6 Şubat depremi ile hepimiz yeniden deprem gerçeği ile sarsıldık. Oturduğumuz binaların depreme dayanıklı olup olmadığı en önemli konu haline geldi.
İmkânı olanlar yeni konut almayı tercih ederken, birçok kat maliki ise kentsel dönüşüm kapsamında evlerini yenilemek için harekete geçti. Ancak projeden ev almak, yapım aşaması süren ev satın almak veya kentsel dönüşüm kapsamında evini yenilemek bir başka riski de beraberinde getirdi. Ya müteahhit evi tamamlayamazsa, ya anlaşma dışına çıkarsa…
İşte tüm bu riskleri ortadan kaldıran bir ürün var. Şu an da sigorta sektöründe sadece Quick Sigorta tarafından satışa çıkan Bina Tamamlama Sigortası bu riskleri güvence altına alıyor.
Ön ödemeli konut satış sözleşmeleri, kentsel dönüşüm projeleri ve serbest yapılar olmak üzere tüm inşaat projeleri bu sigorta kapsamına giriyor. Aynı zamanda yine bu kapsam çerçevesinde yıldırım, sel ve su baskını gibi doğal afetler nedeni ile projenin tamamlanamaması, ek sözleşme ile teminat altına alınmış ise poliçe teminatı kapsamında yer alıyor.
2015’ten bu yana uygulanmakta olan Bina Tamamlama Sigortası’nın 13 Haziran’da kapsamının genişletilerek ön ödemeli konut satış sözleşmelerine ilave olarak kentsel dönüşüm projeleriyle diğer tüm inşaat projelerini de içine aldığını hatırlatan TSB Başkan Yardımcısı ve Maher Holding Sigorta Grubu Başkanı Ahmet Yaşar, böylelikle konut sektöründeki en büyük risk olan müteahhidin evi tamamlayamaması durumunda sigortanın devreye girdiğini söylüyor.
Konutun teslim tarihini müteakip 12 ay içinde teslim edilememesi halinde sigortanın devreye girdiğini, makul süre ve her halükârda 24 ay içinde projeyi teslim yükümlülüğünün yerine getirildiğini belirten Yaşar, sürece ilişkin şu bilgiyi veriyor;
Sistem nasıl işliyor?
“Bina Tamamlama Sigortası ile satıcı/müteahhidin; iflası, ölümü ve teslim tarihini müteakip 12 ay içinde konutu teslim edememesi gibi durumlar teminat altına alınıyor. İlaveten mevzuata veya ruhsatlı projeye aykırı işlemler de teminat kapsamına dâhil edilerek arsa sahipleri/tüketicilere sağlanan koruma güçlendiriliyor.
Bakıldığında kesin olan şu; Bina Tamamlama Sigortası’nı müteahhit yaptıracak. Sigorta ettiren bina sahibi, arsa sahibi, hak sahibi de olabilir. Ama sigortalı olarak müteahhit gözükecek. Sigorta şirketi poliçeyi düzenlerken, müteahhitin mali analizini yapıyor, sözleşmeyi ve fizibiliteyi inceliyor.
Yani mali gücünün yerinde olup olmadığı, finansal piyasalardaki limitleri ve line’ların açık olup olmadığı gibi birtakım durumlar kapsamlı olarak analiz ediliyor. Sigorta şirketi bina tamamlama poliçesini o müteahhide veriyorsa zaten o müteahhit güvenilir demek. 12 ay geçmesine rağmen proje tamamlanamazsa sigorta şirketi devreye giriyor. Bu noktada şirket ya projeyi alacak ve tamamlayacak. Ardından teslim edecek.
Bir başka seçenek olarak da banka üzerinden hak sahiplerinin, lehtarların, arsa sahiplerinin, tüketicilerinin ödediği paraları kendilerine sigorta limiti oranında faiziyle birlikte ödeyecek. Ayrıca, yeni genel şartlara göre, sigorta şirketi projeyi kendi teslim etmek üzere devraldığı tarihten itibaren teslim edeceği tarihe kadar kira ödemesi yapacak. Bu halde düzeltilmiş yapım maliyetinin binde beşi oranında aylık kira ödemesi yapılıyor.”
Müteahhitlere de güvence sağlayan sigorta
Bina tamamlama sigortasının sadece vatandaş açısından değil müteahhitler için de önemli avantaj sağladığını ifade eden Yaşar, “Bu sayede müteahhitler banka kredilerini tüketmeden ve teminat mektubuna alternatif olarak bu sigortayı satın alabiliyor. Bu sigorta hem ev ve arsa sahiplerini hem de müteahhit firmaları koruyor. Müteahhidin iflası, ölümü, mali durumunun bozulması ya da konutları sözleşme tarihinde teslim edememesi gibi risklere karşı hak sahiplerine güvence veriyor.
Ayrıca müteahhidin mevzuata ve projeye aykırı hareket etme riskine karşı da ev ve arsa sahiplerini koruyor” diyor. Quick Sigorta olarak bina tamamlama sigortasında il sınırı ya da kısıtlarının bulunmadığını da ifade eden Ahmet Yaşar, bugüne kadar kurum olarak toplam 137 proje kestiklerini ve bu projelerin 70’ten fazlasının tamamlandığını da söylüyor.
“Vergi ve harçlar maliyeti artırıyor”
TSB Başkan Yardımcısı ve Maher Holding Sigorta Grubu Başkanı Ahmet Yaşar, bina tamamlama sigortasında müteahhitten istenecek ipotek benzeri teminatların damga vergisi ve harçlardan istisna edilerek maliyetlerin azaltılması için düzenlemeye ihtiyaç duyulduğunu belirterek, “Gündemde olan torba yasa düzenlemesi ise tam yeri ve zamanıdır” dedi.
Bina tamamlama sigortasında damga vergisi ve harçlarda bankalarla eşit konuma gelmek istediklerini söyleyen Yaşar, sözlerini şöyle sürdürdü; “Bankalar tarafından verilen teminat mektuplarına ilişkin alınan teminatlar bu istisnaya sahip. Kefalet ve bina tamamlama sigortası teminat senetlerine de bu muafiyetin tanınması hem iki sektörü vergi açısından eşitleyecek, hem bankalar üzerindeki gayri nakdi kredi yükünün sigortacılık sektörü tarafından paylaşılmasını sağlayacak, hem de kentsel dönüşüm sigortasının önünde engel bırakmayacak.
Gündemde olan torba yasa düzenlemesi ise tam yeri ve zamanıdır. 488 sayılı Damga Vergisi ve 492 sayılı Harçlar Kanunlarına yapılacak bir ekleme ile önemli bir adım atılmış olacaktır. Müteahhit bazen sigorta priminden fazla tutan bu harç ve vergileri vermek istemediği için bina tamamlama sigortasından kaçıyor. Dolayısıyla ortada zaten alınan ve vazgeçilecek bir vergi kaybı da yok.”
Prim, daire bedelinin en fazla yüzde 4’ü
Tüm değerlendirmeler sonrası ortaya çıkan risk primine göre sigortanın maliyet/fiyatının değiştiğini söyleyen Ahmet Yaşar. “İnşaat maliyetinin yüzde 2’si ile yüzde 4,2’si arasında yıllık sigorta maliyeti hesaplanıyor. Projenin lokasyonu, müteahhidin mali gücü, karlılık gibi etkenlerle fiyat belirleniyor. Primi ise müteahhit, arsa sahipleri ya da her iki taraf birlikte ödeyebilirler. Sigortalı bina ile sigortasız bina farkı yüzde 2 ile 4 arasında. Yani 5 milyon liralık bir daire için en fazla yüzde 4 sigorta primi ödenecek” diyor.
Sigortanın taraflara sunduğu avantajlar
-Müteahhid sorumluluklarını yerine getiremezse, sigorta şirketi konut projesini tamamlar veya tüm ödemeleri konut alıcısına geri öder.
-Sigorta şirketi, inşaat firmasının iflas etmesi veya ölmesi vb durumlarda konut satın alan tüketicilerin bütün zararlarını karşılar.
-İnşaat projelerinde, protokolde yazan şartlara uyulmaması halinde Borçlar Kanunu’nun verdiği hak ile başka bir inşaat firması ile sözleşme yaparak, inşaatın tamamlanmasını garantiler.
-Sigorta şirketi, geliştirici firmanın sorumlu olduğu yükümlülükleri yerine getirmediğinde, durumu ilgili Bakanlığa bildirerek poliçeyi sonlandırabilir.
-Konut alıcılarının geliştirici firmaların keyfi davranışlarından korunmasını sağlar.
-Müteahhidin bina tamamlama sigortası yaptırırsa yönetmelikte yer alan teminat verilmesine ilişkin şartlar aranmaz.
-Müteahhidin bankalardaki limitleri nakdi krediler için kullanılabilir hale gelir.
-Bina tamamlama sigortası kapsamında sağlanan tazminat, teminat ve benzeri güvenceler iflas veya tasfiye masasına dâhil edilemez, haczolunamaz, üzerlerine ihtiyati tedbir ve ihtiyati haciz konulamaz.
